Tha an Mìneachadh air Togalaichean coltach ri chèile air atharrachadh thairis air na bliadhnaichean
Cuir a-steach an iomlaid 1031 a chaidh a dhìoladh air cìsean. Do mhòran luchd-pàighidh chìsean, tha seo coltach ri airgead a 'tuiteam bho na speuran.
1031 Eadar-theangachadh Cìsean a chuir air ais
Tha an Exchange 1031 air ainmeachadh mar an inneal togail beairteis as cumhachdaiche a tha fhathast ri fhaotainn do luchd-pàighidh chìsean. Tha e air a bhith na phàirt chudromach de ro-innleachd shoirbheachail grunn luchd-bruidhnidh ionmhasail agus gurus oighreachd. A 'toirt a h-ainm bho Earrann 1031 de Chòd Inbhean In-imricheil, tha iomlaid cìse a' toirt cead do neach-pàighidh cìse teachd-a-steach, tasgadh no seilbh gnìomhachais a reic agus seilbh coltach ris a thoirt dha.
Tha buannachdan calpa air reic na seilbh seo air an cur dheth no air an cur air adhart cho fada 'sa bhios riaghailtean IRS air an leantainn gu sgiobalta. Is e ro-innleachd gasta agus tasgadh glic a th 'ann a thuilleadh air inneal dealbhaidh oighreachd. Ann an teòiridh, dh'fhaodadh neach-tasgaidh leantainn air adhart a 'cur a-steach buannachdan calpa air seilbh seilbh gus am bàis , agus dh'fhaodadh seo a bhith gan seachnadh còmhla.
Dh 'atharraich reachdas 1984 cuid de na Gnothaichean
Anns na làithean tràtha de "iomlaidean coltach-caoin," chaidh an teirm a ghabhail gu math litearra agus gu tric bha duilgheadasan aige.
Mar eisimpleir, nam b 'e togalach taigh-còmhnaidh brice trì-sgeil a bh' ann a bha thu airson a reic tro iomlaid 1031, dh'fheumadh tu a bhith a 'lorg togalach seòmar breige trì-sgeil eile leis an robh an sealbhadair ag iarraidh eadar-theangachadh. An uair sin choinnich an dithis agaibh, agus bhiodh an iomlaid a 'tachairt.
San àm a dh'fhalbh, cha robh bacadh air ùine air an iomlaid.
Dh'iarr an IRS smachd nas cruaidhe air a 'phròiseas, agus mar thoradh air sin chaidh gabhail ris a' Chòmhdhail ann an 1984 Earrann 1031 (a). Bha an reachdas seo a 'cuingealachadh iomlaid eadar-dhealaichte, a' mìneachadh tuilleadh "seilbh coltach" agus stèidhich clàr-ama airson crìoch a chur air an iomlaid.
Uidheamachadh
Tha seilbh seilbh air a ghleidheadh airson cleachdadh gnothachais no tasgadh freagarrach airson Exchange 1031. Chan eil àite-fuirich pearsanta freagarrach agus, san fharsaingeachd, tha seilbh -cuingealachaidh agus seilbh cuideachd nach eil freagarrach oir tha e a 'freagairt a-steach don roinn seilbh a thathar ga reic. Chan eil saor-làithean no dàrna dachaighean, nach eil air an cumail mar mhàl, freagarrach airson 1031 leigheas; ge-tà, tha deuchainn cleachdaidh fo Paragraf 280 den chòd cìse a dh'fhaodadh a bhith a 'buntainn ris na togalaichean sin. Bu chòir fios a chur gu eòlaiche cìse sa chùis seo.
Chan eil fearann, a tha air a leasachadh, agus seilbh a chaidh a cheannach airson ath-reic nach eil freagarrach airson leigheas a tha air a dhubhadh às cìsean. Chan eilear a 'beachdachadh air stocan, bannan, notaichean, seilbh stuthan-seilbh, agus com-pàirt buannachdail ann an com-pàirteachas seilbh "coltach ri càch" airson adhbharan iomlaid.
Gus a bhith freagarrach mar iomlaid 1031 an-diugh, feumaidh an gnothach a bhith mar "iomlaid" an àite dìreach reic aon togalach le ceannach eile an dèidh sin. An toiseach, feumar an seilbh a bhith air a reic agus an togalach ùr a bhith air a chumail airson adhbharan tasgaidh no airson cleachdadh buannachdail ann am malairt no gnìomhachas.
Feumaidh iad a bhith nan seilbh "coltach-caoin".
Tha na seòrsachan eadar-dhealachaidhean a leanas a 'freagairt an riatanas airson iomlaid teisteanasach de thaigh "coltach-caoin":
- Oifis mar mhalairt air ionad bhùithtean
- Ionad bhùithtean mar mhalairt air fearann
- Fearann mar mhalairt air togalach gnìomhachais
- Togalach seòmraichean mar mhalairt air togalach gnìomhachais
- Aon mhàl teaghlaich mar mhalairt airson luchd-gabhail ann an seilbh cumanta (TIC)
An-diugh, b 'urrainn dhut an togalach seòlaidh bric sin atharrachadh airson talamh amh, taigh-bathair, no togalach oifis bheag. Ach, tha cuingealachaidhean teann ann a dh'fheumas a bhith air an coinneachadh, no chan fhaodar 1031 Iomlaid a cheadachadh, agus thèid cìsean a thoirt a-mach.
Ro 1984, chaidh a h-uile càil a dhèanamh aig an aon àm le bhith a 'dùnadh agus a' gluasad an seilbh a chaidh a reic, (Relinquished Property), agus ceannach na h-oighreachd ùir, (Replacement Property).
A bharrachd air na duilgheadasan a chaidh an lorg nuair a bha iad a 'feuchainn ri lorg a dhèanamh air togalaichean freagarrach, bha duilgheadasan ann le gluasad thiotalan mar aon le airgead. Chan e sin an-diugh.
Tha an dàil Malairt 1031 a 'seachnadh nan duilgheadasan ro-1984 sin, ach tha cinn-latha nas giorra a-nis air a thoirt a-mach. Neach-pàighidh cìse a tha airson iomlaid, liostaichean agus margaidhean seilbh a lìonadh a-steach san dòigh àbhaisteach. Nuair a bhios ceannaiche a 'dol air adhart, agus an cùmhnant ceannaiche air a chur gu bàs, bidh an neach-reic a' dol a-steach gu aonta iomlaid le Eadar-mheadhan Ceadaichte a bhios, mar sin, na neach-reic ionaid. Mar as trice bidh an t-aonta iomlaid ag iarraidh gun tèid cùmhnant an neach-reic a chuir gu neach-eadar-aghaidh. Bidh an dùnadh a 'tachairt agus, seach nach urrainn don neach-reic an t-airgead a cheangal, gheibh an t-eadar-mheadhan an t-airgead a thig air sgàth an neach-reic.
Iomlaidean Cuingealachaidhean Giùlain Àm
Aig an àm sin, bidh a 'chiad cuingealachadh ùine, a' riaghladh 45-latha airson Aithneachadh, a 'tòiseachadh. Feumaidh an neach-pàighidh cìse dùnadh air no a bhith a 'comharrachadh ann an sgrìobhadh Maoin ath-àiteachaidh a dh'fhaodadh a bhith ann taobh a-staigh 45 latha bho bhith a' dùnadh agus a 'gluasad an togalaich thùsail. Chan eil an ùine ùine ri rèiteachadh, a 'gabhail a-steach deireadh-sheachdain agus saor-làithean, agus cha dèan an IRS eisgeachdan. Ma tha thu a 'dol thairis air an ùine-ama, faodar an iomlaid gu lèir a dhì-cheadachadh, agus tha cìsean cinnteach gu lean thu.
Seòrsaichean de thogalaichean ùra airson comharrachadh:
- Trì seilbh gun a bhith mothachail air an luach margaidh chothromach aca.
- Bidh àireamh sam bith de thogalaichean cho fad 's nach bi an luach margaidh chothromach aca aig deireadh an ama aithneachaidh nas àirde na 200% de luach margaidh chothromach iomlan na seilbh a chaidh a thoirt a-mach mar a chaidh an ceann-là a thoirt seachad.
- Ma thèid an riaghailt trì-seilbh agus an riaghaltas 200% thairis, cha toir an iomlaid fàiligeadh ma bhios an neach-pàighidh cìse a 'ceannach 95% de luach iomlan iomlan margaidh gach seilbh a chaidh a chomharrachadh.
Dè th 'ann an Boot?
Gu fìrinneach, tha a 'chuid as motha de luchd-tasgaidh a' leantainn riaghailt nan trì seilbh gus am faod iad crìoch a chur air dìcheall iomchaidh agus an tè as fheàrr a tha ag obair dhaibhsan a dhùnadh a thaghadh. San fharsaingeachd, is e an t-amas malairt a dhèanamh gus a bhith a 'seachnadh gluasad "bòt" agus a bhith a' cumail a 'chothruim gun chìs.
Is e "Bòt" an t-airgead no luach cothromach a tha aig maoin sam bith a bharrachd a gheibh an neach-pàighidh cìse tron iomlaid. Tha airgead a 'gabhail a-steach a h-uile co-ionnanachd airgid, fiachan, fiachan ris a bheil an t-seilbh iomraiteach fo ùmhlachd. Is e seilbh "neo-coltach" a tha ann, agus tha na riaghailtean a tha ga riaghladh tron iomlaid iom-fhillte. Is dòcha gu bheil e ri ràdh, gun comhairle eòlach, gum faigh e "bàrr" cìsean mar thoradh air.
A rèir an Riaghailt 180-latha
Aon uair 's gum bi roghainn ùr air a thaghadh, tha 180 latha bhon phàighidh chìsean bhon cheann-latha air an deach an t-Sealbh ath-ghluasadach a ghluasad chun a' cheannaiche gus an dùnadh air an t-seilbh ùr ath-àiteachaidh. Ge-tà, ma tha an ceann-latha a dh 'fhalbh air clàr-cìs an neach-tasgaidh, le leudachadh sam bith, airson na bliadhna cìse anns an deach an t-airgead a chaidh a reic a reic nas tràithe na àm 180-latha, feumaidh an iomlaid a bhith air a chrìochnachadh leis a' cheann-là sin roimhe. Cuimhnich, tha cuibhreann den ùine seo air a chleachdadh mu thràth rè an Ùine Aithneachaidh. Chan eil leudachadh sam bith ann agus chan eil seo a 'dol a-mach às an riaghailt seo, agus mar sin thathar an dùil clàradh a dhèanamh ron cheann-latha.
Leis gu bheil an lagh ag iarraidh nach bi an neach-pàighidh cìse a 'toirt buaidh air an teachd-a-steach bhon chiad thasgadh, gheibh an neach-eadar- theangachaidh freagarrach an seilbh ath-àite bhon neach-reic aig dùnadh agus an dèidh don ghnìomhachd a bhith air a chrìochnachadh, an uairsin bidh e ga ghluasad dhan neach-pàighidh cìse.
Chan eil seo airson luchd-tasgaidh a dhèanamh
Tha e na thuairisgeul bunaiteach air mar a tha Malairt 1031 soirbheachail ag obair. A rèir an t-suidheachaidh neach-pàighidh cìse, an seòrsa seilbh a tha air fhàgail, agus feartan an togalaich ath-àiteachaidh, dh'fhaodadh gum bi taobhan eile den Iomlaid an sàs. Dh'fhaodadh gun tèid crìoch a chur air a chrìochnachadh, agus bu chòir comhairle a bhith aig eòlaichean an-còmhnaidh. Chan e obair sam bith a tha seo airson neach-tasgaidh "dèan e fhèin".
A 'cleachdadh cumhachd Malairt 1031 gus beairteas is so-mhaoin a thogail agus a ghleidheadh, a' cruthachadh sruth airgid bho thasgaidhean, ath-structaradh, iomadachadh agus a 'daingneachadh sealbhadairean oighreachd tha còir aig gach sealbhadair air seilbh seilbhe sna Stàitean Aonaichte. Cha bu chòir do luchd-pàighidh cìse Ameireaganach a-riamh cìsean teachd-a-steach calpa a phàigheadh air reic an seilbh seilbh ma tha iad an dùil an teachd-a-steach sin ath-thasgadh ann an seilbh barrachd tasgaidh. Tarantan air an tairgse tro Tèarainteachdan Pacific West, Inc. Ball FINRA / SIPC.
Chan eil an stuth seo na thairgse airson reic no an tagradh airson tèarainteachd sam bith a cheannach. Tha am fiosrachadh airson deasbaireachd agus adhbharan fiosrachaidh a-mhàin. Chan eilear an dùil a bhith an àite comhairle laghail, dealbhaidh cìse no ionmhasail iomchaidh. Tha na còdan cìse buntainneach a 'buntainn ri lagh feadarail agus a' buntainn ris. Dh'fhaodadh gu bheil na còdan cìse a bharrachd aca aig stàite fa leth. Cuir fios chun luchd-dreuchd cìse agus laghail iomchaidh anns an stàit agad. Tha am fiosrachadh seo air a thoirt seachad bho stòran a thathar a 'creidsinn a bhith earbsach ach bu chòir a chleachdadh ann an co-bhonn ri comhairle proifeasanta a tha co-chòrdail ris an t-suidheachadh pearsanta agad.
Le C. Grant Conness, Ceann-suidhe, 1031 Buidheann Roghainnean Eile
Aig an àm a chaidh seo a sgrìobhadh, tha Ealasaid Weintraub, CalBRE # 00697006, na Neach-Brùideadair aig Oighreachd Thogalach Lyon ann an Sacramento, California.