Bunaitean a tha a 'dèanamh suas Iomlaid 1031 a chaidh a dhìoladh
Tha mòran luchd-tasgaidh air faighneachd dè dìreach dìreach a tha ann an iomlaid 1031 , dè an stiùireadh agus na loidhnichean-tìm, agus an urrainn dhut na cìsean teachd-a-steach calpa a thoirt air ais gu laghail? Bha mi den bheachd gum biodh e buannachdail cuid de na ceistean as cumanta agad a fhreagairt san artaigil seo.
Dè a th 'ann an Exchange 101031?
Is e malairt a th 'ann an Exchange §l031 anns a bheil cead aig neach-pàighidh cìsean seilbh aon seilbh a thoirt seachad do neach eile le bhith a' cur às do thoradh cìsean reic.
Tha an gnothach air a cheadachadh le §1031 de Chòd IRS.
Tha Còd IRS a 'leughadh: "Chan fhaighear buannachd no call sam bith air iomlaid seilbh a chumas airson cleachdadh buannachdail ann am malairt no gnìomhachas no airson tasgadh, ma thèid an t-seilbh sin a mhaoineachadh airson seilbh de leithid de sheòrsa, a thèid a chumail an dara cuid airson cleachdadh buannachdail ann an malairt no gnìomhachas no airson tasgadh. "
Riatanasan airson iomlaid 1031
- Loidhnichean-ama airson Iomlaid 1031
Feumaidh an neach-tasgaidh (no neach-iomlaid) leantainn air an stiùireadh teann 45- / 180-latha airson iomlaid. Aon uair 's gum bi an neach-iomlaid a' reic an seilbh aige (seilbh a chaidh a dhiùltadh) tha 45 latha aige / aice gus sealbhadairean de luach co-ionann no luach nas motha a chomharrachadh. Aon uair 's gu bheil e air a chomharrachadh, tha 180 latha aig an neach-iomlaid bhon latha a reic e / i an cuid seilbh gus na togalaichean a chaidh a chomharrachadh (no 135 latha bho dheireadh na 45-latha) fhaighinn.
- Maoin coltach ri chèile ann an Exchange 1031
Feumaidh an t-airgead - seilbh seilbh "coltach-caorach" fhaighinn. Tha seo a 'ciallachadh gum feumar a bhith ann an cruth roghnaichte eile de thaighean-seilbhe. Mar eisimpleir, dh 'fhaodadh an t-iomlaidiche dup duplex a reic agus ceannach malairt a cheannach, no b' urrainn dha / i pìos talmhainn a reic agus togalach seòmraichean a cheannach. Feumaidh an togalach dìreach a bhith "coltach ri càch".
- Seilbh Iomlaid air a thaghadh airson tasgadh
Feumar an seilbh a chaidh a reic (seilbh a chaidh fhàgail) agus an seilbh ùr (seilbh ath-nuadhachail) a chumail airson tasgadh no adhbharan gnothachais. Mar sin, chan urrainn dhut a 'phrìomh àite-fuirich agad a reic agus seilbh a cheannach, agus cha b' urrainn dhut seilbh a reic agus a reic agus ceannach dachaigh a cheannach.
- Fiachan Co-ionann no Mòr agus Equity ann an Exchange 1031
Ma tha an neach-iomlaid a 'reic seilbh airson $ 1 millean, anns an robh $ 500k co-ionannachd agus $ 500k na fiachan, feumaidh an t-iomlaidiche luach $ 1 millean no barrachd de cheannach a cheannach. A bharrachd air an sin, feumaidh an t-iomlaidiche a bhith a 'cleachdadh a h-uile cothromachd agus a' toirt a h-uile fiachan a-steach gus 100% de na cìsean buannachdan calpa a chur air ais.
Faodaidh an neach-iomlaid teachd-a-steach a bharrachd a chur ris a 'ceannach ùr ma tha e / i ag iarraidh agus faodaidh an neach-iomlaid fiachan a bharrachd a ghabhail ma tha e ag iarraidh cuideachd. Mura h-eil an t-iomlaiche ag iarraidh a h-uile reic a thoirt seachad faodaidh e / i iomlaid pàirt a dhèanamh agus na cìsean buntainneach calpa iomchaidh a phàigheadh air an eadar-dhealachadh. Thathas a 'toirt iomradh air seo mar "bocsa."
- Cuidhteas Togail agus Eadar-mheadhan Teisteanasach airson Malairt 1031
Chan fhaod an neach-iomlaid airgead fhaighinn bhon reic. Canar "cuidhteas cuideachail" ris an seo agus bhiodh e a 'brosnachadh tachartas cìseil air an airgead a fhuair iad. A rèir ullachaidhean tèarainteachd tèarainteachd IRS, feumaidh an neach-iomlaid eadar-mheadhan no QI iomchaidh a chleachdadh gus gnothach 1031 a dhèanamh nas fhasa.
Tha an QI na 3mh pàrtaidh neo-eisimeileach (chan e do neach-lagha, àidseant, broker no CPA) a tha a 'cumail teachd-a-steach na reic agus a' ceannach an togalaich a tha a 'dol a-steach às do leth. Tha e air leth cudromach ann an àrainneachd an latha an-diugh gus ceangal a dhèanamh a-mhàin le eadar-mheadhanairean teisteanas measail, àrachais agus ceangailte.
- 1031 Cunnart Iomlaid
Coltach ri tasgadh sam bith ann an seilbh-fearainn, tha cunnartan co-cheangailte ri Urrasan Reachdail Delaware agus / no Luchd-gabhail ann an sealbh coitcheann . Chan urrainnear aghaidh a chur air na factaran cunnairt iomchaidh anns a 'fhòram seo. Tha feartan cunnairt air am mìneachadh anns a 'Mheòrachan Cur-seachad Prìobhaideach airson gach tabhartas. Bu chòir do luchd-tasgaidh a bhith a 'tuigsinn na factaran cunnairt gu lèir agus bruidhinn riutha mun riochdaire ionmhasail aca mus tasgadh iad ann an Urras Reachdail Delaware no Luchd-gabhail ann am Malairt Choitcheann.
Aon de na duilgheadasan a choinnich mi nuair a tha mi a 'riochdachadh luchd-reic a tha a' faighinn thairgsean bho thasgaiche iomlaid 1031 chan eil fios againn a bheil iad an dùil dùg a dhùnadh. Dh'fhaodadh iad a bhith a 'comharrachadh trì thaighean eadar-dhealaichte no a' sgrìobhadh thairgsean air grunn thaighean eadar-dhealaichte dìreach airson faighinn a-mach dè a ghabhas gabhail riutha. An uairsin, an dèidh dhaibh grunn thairgsean a thaghadh, tha iad a 'taghadh an fheadhainn a tha iad ag iarraidh a cheannach, a tha a' ciallachadh a bhith a 'cur às do chàch.
Tha luchd-lagha ag ràdh gu bheil an seòrsa cleachdaidhean seo a 'briseadh cùmhnantan da-chreidimh a tha an sàs ann an cùmhnantan, ach chan eil e a' cur stad air a bhith a 'tachairt. Faighnich don neach-ionaid mas e seo an aon thairgse.
Chan eil an stuth seo na thairgse airson reic no an tagradh airson tèarainteachd sam bith a cheannach. Tha am fiosrachadh airson deasbaireachd agus adhbharan fiosrachaidh a-mhàin. Chan eilear an dùil a bhith an àite comhairle laghail, dealbhaidh cìse no ionmhasail iomchaidh. Tha na còdan cìse buntainneach a 'buntainn ri lagh feadarail agus a' buntainn ris. Dh'fhaodadh gu bheil na còdan cìse a bharrachd aca aig stàite fa leth. Cuir fios chun luchd-dreuchd cìse agus laghail iomchaidh anns an stàit agad. Tha am fiosrachadh seo air a thoirt seachad bho stòran a thathar a 'creidsinn a bhith earbsach ach bu chòir a chleachdadh ann an co-bhonn ri comhairle proifeasanta a tha co-chòrdail ris an t-suidheachadh pearsanta agad.
Aig an àm a chaidh seo a sgrìobhadh, tha Ealasaid Weintraub, CalBRE # 00697006, na neach-malairt aig Oighreachd Lìog Lyon ann an Sacramento, California.